Las fichas urbanísticas aprobadas para el Valencia CF permiten la construcción de un rascacielos de 29 plantas en Aragón

La transformación del solar del antiguo estadio de Mestalla no solo redefinirá el perfil urbano de la avenida de Aragón, sino que muestra como la planificación urbanística municipal se flexibilizó para acomdarse a los intereses del Valencia CF de Peter Lim. La última modificación de la Actuación Territorial Estratégica (ATE), la aprobación de las fichas urbanísticas en julio de 2024, permite al club levantar un "edificio icónico" de hasta 29 plantas y 107,7 metros de altura, según ha desvelado este martes 'El Español'. Esto significa una excepción expresa a los límites generales fijados en las propias fichas urbanísticas.

El planeamiento vigente establecía "alturas máximas permitidas para las edificaciones en la fase 2, conforme al vigente Plan ATE, de 22 plantas", como consta en el estudio volumétrico encargado por el club a 'Tes Ingenieros' para el solar que quedará en el actual estadio tras el traslado al Nou Mestalla en el verano de 2027. El diario generalista ha accedido al informe, que establece una singular excepción: "No obstante, queda exlcuido de esta limitación el edificio icónico que, por su carácter epecial, quedará fijado en un máximo de 29 plantas".

Fue la revisión aprobada por el pleno municipal en julio de 2024, el de las fichas urbanísticas, la que introdujo esta salvedad específica: una torre singular, de uso mixto terciario y residencial, que podrá superar ese umbral y convertirse en uno de los edificios más altos de la ciudad. El pleno se aprobó con los votos favorables no solo del partido de gobierno, el PP, sino también del PSPV-PSOE y Compromís y con el voto en contra de Juanma Badenas (VOX).

La concesión no es menor. El incremento de altura supone pasar de una cornisa máxima de 86 metros a casi 108, situando la futura torre como la cuarta más elevada de València, solo por detrás de los grandes hitos actuales de la avenida de les Corts Valencianes. Un cambio de este calibre ha obligado a incorporar un estudio volumétrico detallado, centrado en justificar el impacto visual del rascacielos desde distintos puntos del entorno urbano.

Un planeamiento con nombre y apellidos

La singularidad del edificio no responde a una revisión general del modelodel barrio, sino a una adaptación puntual del planeamiento a un proyecto concreto. Así lo refleja la propia documentación. Mientras se mantiene la limitación de alturas para el resto de parcelas, se excluye explícitamente de esa norma al denominado "edificio icónico".

En paralelo, el planeamiento sí se vuelve más restrictivo en las calles colindantes. En el entorno de Joan Reglá, perpendicular a la avenida de Aragón, la altura máxima se reduce a 16 plantas en la franja más próxima a la calle, con el argumento de mejorar la integración con el tejido urbano existente. El contraste refuerza la idea de una ordenación asimétrica, donde la máxima edificabilidad se concentra en una pieza muy concreta del ámbito.

Comercio en superficie y proyecto actualizado

La modificación de la ATE también elimina otro de los elementos más controvertidos del planeamiento original: el centro comercial bajo rasante. La edificabilidad terciaria prevista en semisótano desaparece y se traslada íntegramente a superficie, sin alterar el aprovechamiento total del sector.

Este cambio, solicitado por el propio Valencia CF tras la caducidad de la anterior ATE, corrige una solución heredada de planteamientos urbanísticos ya superados. Hasta 2024, la normativa obligaba a situar parte del comercio bajo tierra, una fórmula que incluso llegó a plasmarse en proyectos fallidos como el de ADU Mediterráneo, con accesos mediante escaleras mecánicas desde la vía pública.

Un suelo pensado para grandes fondos

Con casi 100 000 metros cuadrados de edificabilidad y una tasación cercana a los 150-170 millones de euros, el solar del antiguo Mestalla se ha convertido en una de las mayores operaciones inmobiliarias pendientes en València. Además, en una zona que se espera sea en el futuro centro neurálgico y económico de la ciudad. La subasta, gestionada por CBRE, apenas ha comenzado a rodar, pero el diagnóstico del sector es claro: ningún promotor local tiene capacidad para afrontar en solitario una inversión de este tamaño.

El proyecto apunta, por tanto, a alianzas empresariales y a la entrada de fondos internacionales, atraídos por una combinación poco habitual en Europa: una gran bolsa de suelo en una zona plenamente consolidada y con alta demanda residencial y terciaria.

Urbanismo excepcional, debate pendiente

Más allá de su impacto económico y arquitectónico, la operación reabre el debate sobre el uso de instrumentos urbanísticos extraordinarios para resolver problemas financieros privados. La torre de 29 plantas no es solo un hito en el 'skyline', sino el resultado de una planificación hecha a medida, en la que el interés general y la excepcionalidad concedida al propietario del suelo quedan, como mínimo, entrelazados.

Vía: Superdeporte