Lo que quizá desconocías: qué hay realmente detrás de la exención que permite a los mayores de 65 donar su vivienda sin pagar IRPF

Hacienda contempla desde hace tiempo una ventaja fiscal para las personas mayores de 65 años que deciden ceder su vivienda habitual a sus hijos. En estos casos, la operación puede realizarse sin que el donante tenga que pagar IRPF por la ganancia obtenida. Eso sí, no es una novedad ni una ayuda reciente, sino una exención que ya figura en la normativa y que solo se aplica si se cumplen ciertos requisitos.

La base legal de esta medida se encuentra en la Ley del IRPF, concretamente en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006. En él se establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años quedan exentas. Y el concepto de transmisión no se limita a la venta, sino que también abarca la donación.

Hay condicionantes

En términos prácticos, esto implica que una persona jubilada que haya cumplido los 65 años puede donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar en el IRPF por el incremento de valor acumulado desde la compra del inmueble. Esa posible revalorización no se integrará en su declaración de la renta, aunque la operación no está exenta de cumplir determinadas condiciones.

Para que Hacienda acepte la exención, el inmueble debe tener la consideración de vivienda habitual. Por regla general, se exige que haya sido la residencia efectiva y continuada del propietario durante un mínimo de tres años. También se mantiene esta condición si se dejó de vivir en ella dentro de los dos años anteriores a la donación.

Otro requisito clave es la edad del donante en el momento exacto de la transmisión. No basta con estar cerca de cumplir los 65 años: si la donación se formaliza antes de alcanzar esa edad, aunque sea por pocos meses, la exención no será aplicable.

El ISD de los hijos

Conviene aclarar que este beneficio fiscal solo afecta al IRPF del propietario que dona la vivienda. Los hijos que reciben el inmueble deberán afrontar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que es independiente y obligatorio, aunque su importe depende de la comunidad autónoma en la que se tribute.

Este impuesto autonómico puede variar de forma notable según el territorio. En algunas regiones existen bonificaciones muy elevadas, que llegan incluso al 99%, mientras que en otras el coste fiscal es mucho más significativo, lo que puede cambiar por completo el impacto económico de la donación.

Por último, hay que tener en cuenta la llamada “letra pequeña”. La exención no se aplica a segundas residencias, viviendas alquiladas ni a partes del inmueble que no cumplan los requisitos de habitualidad. Además, aunque la ganancia esté exenta, la donación debe declararse correctamente en el IRPF correspondiente.